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Lunes, 6 de Junio 2011


La hipoteca inversa: una forma de rentabilizar su vivienda


La hipoteca inversa es un producto destinado a rentabilizar el patrimonio inmobiliario de las personas mayores. De forma más concreta, se trata de un crédito con garantía hipotecaria concedido por una entidad financiera o compañía aseguradora, por el que los mayores de 65 años propietarios de una vivienda podrán obtener disposiciones periódicas, o bien una disposición inicial, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación actual de la vivienda, y sin que la deuda pueda ser exigida hasta el fallecimiento del propietario o del último beneficiario.


La hipoteca inversa: una forma de rentabilizar su vivienda

Ventajas y garantías

• Disponer mensualmente de por vida o durante el periodo de tiempo elegido de determinadas cantidades. En cualquier caso, hasta el fallecimiento de los titulares o beneficiarios no será exigible la deuda acumulada, que deberá ser cancelada por los herederos de forma directa, o bien mediante la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.

 

• Posibilidad de cobrar una cantidad inicial en el momento de la contratación.

 

• Mantener la titularidad de la vivienda con la posibilidad de alquilarla si en algún momento no van a seguir ocupando el inmueble, obteniendo de esta manera unos ingresos complementarios adicionales a las disposiciones mensuales que le correspondan.

 

• Ningún coste inicial por la constitución de la hipoteca, ya que los gastos de formalización (notario, Registro de la Propiedad, tasación, seguro de rentas vitalicias, honorarios etc.) se descontarán directamente del capital total del crédito hipotecario.

 

• Importantes ventajas fiscales ya que, en un primer momento, las disposiciones mensuales del crédito no están sujetas al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Posteriormente, cuando entra en juego el seguro de rentas vitalicias, las percepciones se entienden como rendimientos del capital mobiliario sujetos a IRPF, pero con importantes reducciones. Para los mayores de 70 años, una exención del 92% de las percepciones anuales, y para las personas entre 66 y 69 años, el 80%. Además, con la actual normativa, las hipotecas inversas formalizadas sobre una vivienda habitual están libres del pago del Impuesto de actos jurídicos documentados.

 

Tipos de disposiciones y cancelación de la deuda

La disposición inicial es el importe que perciben los contratantes de la hipoteca y que está formada no sólo por los respectivos honorarios profesionales de la sociedad tasadora, del notario y del registrador de la propiedad, sino también por un pago único que puede ser destinado por los prestatarios a la cancelación de una hipoteca anterior, una deuda personal, o bien para realizar determinadas obras de reforma u otra finalidad.

 

Por su parte, las disposiciones periódicas son las cantidades que, de forma vitalicia o temporal, van a percibir los rentistas, sin tener que devolver en ningún momento la deuda total que finalmente se acumule. La cuantía estará en función del valor del inmueble, así como de la edad y el sexo de las personas contratantes.

 

La deuda total estará formada por las diferentes disposiciones iniciales que se hayan realizado, las disposiciones mensuales percibidas en forma de renta y los intereses acumulados durante la operación. La cancelación deberá ser asumida por los herederos o beneficiarios en el plazo máximo de un año desde el fallecimiento del titular del inmueble. En caso contrario, la entidad contratante ejecutará la garantía hipotecaria sobre la vivienda.

 

¿Cómo se calcula la renta mensual?

Para el cálculo de la renta mensual que en cada caso concreto corresponda a los titulares de una vivienda, se tendrá en cuenta principalmente el valor de tasación del inmueble, así como la edad y el sexo de los propietarios, lo que determina la esperanza de vida de cada uno de ellos.

El valor de la vivienda es el valor de mercado que en cada momento establezca la sociedad de tasación con la que opere la entidad financiera o compañía aseguradora. Este valor será la referencia para fijar el capital total disponible en el crédito, que estará en función del porcentaje máximo que establezcan las diferentes entidades. La Ley obliga a realizar previamente la tasación oficial de la vivienda sobre la que se constituya hipoteca inversa.


La hipoteca inversa: una forma de rentabilizar su vivienda

Modalidades

Vitalicia. Las disposiciones mensuales que cobra el contratante serán con carácter vitalicio, es decir, hasta su fallecimiento, ya que simultáneamente a la constitución del crédito se procede a la contratación de un seguro de rentas vitalicias diferidas, el cual queda financiado con el propio crédito, y con el que se garantiza que a la finalización del crédito se seguirá percibiendo la misma cantidad a través de dicho seguro. En esta modalidad, se puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía máxima estará entre un 20% y un 30%, según las condiciones aplicadas por cada entidad.

 

Temporal. Las disposiciones mensuales se cobrarán hasta la finalización del crédito. Este plazo queda establecido por cada entidad y dependerá de la edad del contratante. Una vez agotado este plazo, el beneficiario dejará de recibir las rentas mensuales pactadas, si bien hay que recordar que la deuda acumulada sólo puede ser exigida al fallecimiento del contratante, aunque se produzca con posterioridad a la finalización del crédito. En esta modalidad, también se puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía máxima estará entre un 20% y un 30%.

 

La hipoteca inversa fuera de España

En España, a diferencia de otros países, tenemos una gran tradición de la herencia. Por eso, productos como la hipoteca inversa han tenido un desarrollo más difícil y lento que en otros países occidentales, a pesar de que en España el 82% de los mayores de 65 años son propietarios de sus viviendas.

 

En Gran Bretaña, las hipotecas inversas se empezaron a comercializar, en su concepción moderna, en 1965; aunque desde los años 30 ya se realizaban operaciones similares. Y en Estados Unidos iniciaron su desarrollo en 1989. Además, en la inmensa mayoría de los países de nuestro entorno occidental (Francia, Alemania, Bélgica) estos productos tienen una regulación más estricta.

 

Por ejemplo, en España, la ley recoge la figura del asesor independiente en las operaciones de hipoteca inversa, pero a día de hoy aún no se han regulado plenamente las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones. Por el contrario, en Gran Bretaña, la mayoría de las entidades financieras que comercializan la hipoteca inversa se han suscrito a un Código Voluntario de Conducta (SHIP), cuyos principios son la información transparente, la presencia del asesor independiente en todas las operaciones y que la deuda acumulada por el mayor no supere nunca el valor del inmueble.

 

En Estados Unidos, el 90% de las hipotecas inversas son reguladas por el United States Department of Housing & Urban Development, que establece también como obligatoria la figura del asesor independiente.

 

Casos prácticos

1. Un matrimonio, el marido de 78 años y la mujer de 75 años, que tuvieran una vivienda valorada en 300.000 euros podrían optar a una hipoteca inversa vitalicia de 600 euros mensuales, o bien a una temporal de 740 euros al mes durante 15 años.

 

2. Una mujer soltera de 80 años con un piso valorado en 240.000 euros podría llegar a percibir mediante una hipoteca inversa 700 euros mensuales en la modalidad vitalicia o 940 euros durante un periodo de 10 años.




Carlos A. Martínez Cerezo
Presidente de GRUPO RETIRO


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